REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是一种向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产领域，由专门投资机构进行管理，并将综合收益分配给投资者的一种信托基金。REITs按照发行方式的不同，分为公募REITs、私募（类）REITs与Pre-REITs三类，其中公募REITs适用于资产规模大、收益稳定、交易结构稳定的存量资产。本文主要介绍公募REITs及其法律合规要点。

• 公募REITs的交易结构（示例）

备注：基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于基金份额发售数量的20%。

• REITs的应用范围及运营成熟要求

 （一）REITs的应用范围

《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》明确行业范围：交通基础设施、能源基础设施、市政基础设施（水电气热）、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等。

• REITs的运营成熟要求

1、项目运营时间原则上运营3年以上；

2、现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。

3、根据2023年3月1日《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（〔2023〕236号）规定，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

• REITs合法合规要点

• 基础设施项目权属清晰、资产范围明确

   根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》规定，基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规拥有项目所有权、特许经营权或运营收费权，不存在重大经济或法律纠纷，且不存在他项权利设定，但基金成立后能够解除他项权利的除外。此外，如涉及从第三方受让情形的，对价要求公允、支付完毕、无争议纠纷。

• 土地使用合规

产业园区等非特许经营和PPP类项目，若通过划拨方式取得的土地，需取得当地市(县)自然资源行政主管部门对该项目以 100%股权转让方式发行基础设施REITS的无异议函；若通过协议转让取得的土地，需取得原土地出让合同签署机构对该项目以 100%股权转让方式发行基础设施 REITS的无异议函；若通过招拍挂出让方式取得的土地，需说明取得土地使用权的具体方式、出让 (转让)方、取得时间及相关前置审批事项，根据土地出让转让手续、项目合同中的约定取得有权机构同意。

• 依法依规取得固定资产投资管理相关手续

取得项目审批、核准或备案，规划、用地、环评、施工许可、竣工验收，以及依据相关法律法规必须办理的其他重要手续。

• 项目资产的用途合规

项目资产的实际用途须与规划用途保持一致，确保用途合规。

• 项目具有可转让性

项目资产是否存在限制转让的情形，主要包括：法律规定的转让限制:包括地方法规、以及国资相关规定及内部制度(如有)；资产相关手续文件及合同约定的转让限制:包括土地招拍挂出让相关文件、融资担保文件、招商引资等文件等。

• 项目运营管理的合规

项目公司需对项目的租赁价格、租金支付、租赁合同、租赁期限方面进行规范化管理，此外项目运营是否达到成熟稳定，是否可以实现稳定的高出租率，是否具有市场化运营产生的优质的现金流来源而非依赖于政府补贴等，同样很重要。